En bref : on peut tout à fait vendre une maison classée F ou G : la loi n'interdit que sa mise en location. Il faut fournir le DPE dès l'annonce et un audit énergétique dès la première visite. L'étiquette pèse sur le prix, jusqu'à 25 % de décote pour une maison G selon les notaires ; un prix qui intègre le coût des travaux, audit à l'appui, attire plus vite des acheteurs sérieux.
Ce que la loi impose au vendeur
Vendre une maison classée F ou G reste parfaitement autorisé. Les interdictions de la loi Climat et Résilience concernent la location (les logements G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F le seront à partir de 2028), pas la vente. En revanche, deux documents sont obligatoires.
Le DPE, dès l'annonce
L'étiquette énergie et climat doit figurer dans l'annonce, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Depuis 2021, le DPE est opposable : un acheteur peut se retourner contre le vendeur s'il est erroné.
L'audit énergétique pour les maisons F, G et E
Pour une maison individuelle (ou un immeuble en monopropriété), un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel et remis à l'acheteur dès la première visite :
| Étiquette | Audit obligatoire à la vente |
|---|---|
| F et G | depuis le 1er avril 2023 |
| E | depuis le 1er janvier 2025 |
| D | à partir du 1er janvier 2034 |
L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure classe. Il est valable 5 ans. Il ne vous oblige à aucun travaux, mais il donne à l'acheteur une vision précise du budget à prévoir : c'est sur cette base qu'il négociera.
Réforme 2026 : votre étiquette a peut-être changé
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE pénalise moins le chauffage électrique : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements sont ainsi sortis du statut de passoire énergétique. Une nouvelle baisse, à 1,7, est annoncée pour le 1er janvier 2027.
À vérifier avant de vendre : si votre maison est chauffée à l'électricité (radiateurs, pompe à chaleur) et que votre DPE date d'avant 2026, faites-le mettre à jour. Gagner une classe, de F à E par exemple, change la perception des acheteurs et peut vous éviter l'audit énergétique.
L'effet sur le prix de vente
Les études des notaires sur la « valeur verte » montrent que, toutes choses égales par ailleurs, une maison classée F ou G se vend moins cher qu'une maison classée D, avec des décotes qui peuvent atteindre 25 % pour une maison classée G selon les régions. L'écart est généralement plus fort dans les zones rurales et les marchés détendus que dans les centres-villes recherchés.
Ce n'est pas l'étiquette seule qui fait baisser le prix, c'est le budget de travaux que l'acheteur anticipe. Deux conséquences pratiques :
- un audit clair, avec des scénarios chiffrés, rassure : l'acheteur négocie sur un montant précis plutôt que sur une crainte ;
- un prix qui intègre déjà le coût des travaux attire plus vite des acheteurs sérieux, notamment ceux qui comptent sur les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro).
Pour connaître les prix réels dans votre ville, consultez nos pages prix des maisons en Bretagne, avec le détail de Lorient, Rennes, Brest ou Vannes.
Travaux ou vente en l'état ?
Les petits travaux qui rapportent
Certains travaux peu coûteux font gagner une ou deux classes : isolation des combles perdus, remplacement d'une chaudière fioul ou d'anciens convecteurs, programmation du chauffage, VMC. Faites chiffrer l'effet sur l'étiquette par le diagnostiqueur avant de vous lancer.
Les gros chantiers, rarement rentables avant une vente
Isolation par l'extérieur, changement complet des menuiseries, rénovation globale : ces travaux sont rarement remboursés intégralement par le prix de vente, et ils retardent la mise en marché. Il est souvent plus intéressant de vendre au juste prix, audit à l'appui, en laissant l'acheteur réaliser les travaux avec les aides auxquelles il a droit.
Choisir une agence qui sait vendre ces maisons
Vendre une passoire thermique demande de bien cibler les acheteurs (investisseurs, acheteurs prêts à rénover, artisans) et de présenter le budget de travaux sans le dramatiser. Toutes les agences ne le font pas aussi bien : c'est un critère à vérifier lorsque vous choisissez votre agence.
Le rôle de Choizimmo : un conseiller visite votre maison, regarde votre DPE avec vous et compare les agences qui vendent réellement des biens comparables dans votre secteur. C'est 100 % gratuit pour vous.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison classée G ?
Oui. Aucune règle n'interdit de vendre une maison classée F ou G. Il faut en revanche fournir un DPE et, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique dès la mise en vente. L'étiquette pèse surtout sur le prix et sur le nombre d'acheteurs intéressés.
Qui paie l'audit énergétique ?
C'est le vendeur. L'audit doit être réalisé avant la première visite et remis à l'acheteur. Il est valable 5 ans.
Faut-il faire des travaux avant de vendre une passoire thermique ?
Pas forcément. Des travaux simples et rentables (isolation des combles, remplacement d'une vieille chaudière) peuvent faire gagner une ou deux classes. De gros travaux sont rarement remboursés intégralement par le prix de vente : il vaut souvent mieux vendre au juste prix, audit à l'appui, en laissant l'acheteur profiter des aides à la rénovation.
Mon DPE a été réalisé avant 2026 : dois-je le refaire ?
Pas obligatoirement : un DPE reste valable jusqu'à sa date d'expiration. Mais si votre maison est chauffée à l'électricité, le changement de calcul entré en vigueur le 1er janvier 2026 peut améliorer son étiquette. Il est alors souvent utile de la faire mettre à jour avant la mise en vente.