Vendre d'abord ou acheter d'abord ?
Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend du marché, de votre trésorerie et de votre tolérance au risque.
| Vendre d'abord | Acheter d'abord | |
|---|---|---|
| Avantage | Vous connaissez votre budget exact, pas de double crédit | Vous ne laissez pas passer le bien idéal |
| Risque | Devoir se loger temporairement si l'achat tarde | Rembourser deux crédits, ou vendre trop vite et trop bas |
| Adapté si… | Le marché local est lent, ou votre budget est serré | Votre bien se vend facilement et vous avez une marge financière |
À retenir : plus votre bien est facile à vendre (bon emplacement, prix juste, bonne agence), plus vous pouvez vous permettre d'acheter d'abord. À l'inverse, un bien atypique ou un marché qui ralentit invite à vendre en premier.
Le prêt relais : comment ça marche
Le prêt relais est une avance de la banque sur le prix de vente de votre bien actuel. Il vous permet d'acheter avant d'avoir vendu.
- Montant : le plus souvent 50 à 80 % de la valeur estimée de votre bien, moins le capital qui reste à rembourser dessus.
- Durée : en général 12 mois, renouvelable une fois.
- Remboursement : vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt (ou rien jusqu'à la vente, selon la formule), puis vous remboursez tout le capital le jour de la vente.
- Relais « sec » ou « adossé » : sec si la vente suffit à payer le nouvel achat, adossé à un crédit classique si le nouveau bien est plus cher.
Le point clé est l'estimation de votre bien : la banque prête sur cette base. Une valeur surestimée, c'est un relais trop élevé, puis une vente qui traîne et des intérêts qui courent. C'est pourquoi le choix de l'agence et du prix de mise en vente compte autant que le taux du prêt : voir notre guide comment choisir son agence immobilière.
Les autres solutions
La condition suspensive de vente
Vous signez l'achat sous condition d'avoir vendu votre bien dans un délai donné. Rassurant pour vous, mais souvent refusé par les vendeurs. Elle passe mieux quand votre bien est déjà sous compromis.
Le décalage des signatures
Signer la vente et l'achat le même jour chez le notaire, ou à quelques jours d'écart, évite tout portage. Il faut pour cela caler les deux promesses en même temps et négocier des dates de signature cohérentes.
La vente avec jouissance différée
Vous vendez, mais vous restez dans le logement quelques semaines après la signature, le temps que votre achat aboutisse. Cela se négocie avec l'acquéreur, souvent contre une indemnité d'occupation.
Le crédit « achat-revente »
Certaines banques regroupent prêt relais et nouveau crédit, voire le rachat du crédit en cours, en une seule opération et une seule mensualité. Utile si vous avez encore un crédit important sur votre bien actuel.
Le bon calendrier, étape par étape
- Faites estimer votre bien de façon réaliste, à partir des ventes réelles du secteur, pas des prix affichés.
- Faites chiffrer votre financement : capacité d'emprunt, prêt relais possible, coût total. C'est ce qui fixe votre budget d'achat.
- Mettez en vente avec la bonne agence, celle qui vend réellement des biens comme le vôtre près de chez vous.
- Cherchez votre futur bien en parallèle, avec un budget validé.
- Synchronisez les deux promesses et les dates de signature avec votre notaire.
Faire chiffrer son financement avant de vendre
Un prêt relais, un crédit achat-revente ou un simple nouveau crédit se comparent : taux, durée, frais, assurance et surtout conditions de remboursement si la vente tarde. Un courtier en crédit compare les offres de plusieurs banques et monte le dossier pour vous. Dans le pays de Lorient, nous orientons par exemple les vendeurs qui rachètent vers Kairn, cabinet de courtage en financement à Lorient, qui accompagne aussi les prêts relais et les rachats de crédit.
Faites-le avant de signer un mandat : connaître votre budget d'achat et le montant de relais possible vous évite de mettre en vente au mauvais prix, ou de vous engager sur un achat que vous ne pourrez pas porter.
Le rôle de Choizimmo : un conseiller de votre secteur visite votre bien, vous donne des repères de prix tirés des ventes réelles, et compare pour vous les agences qui vendent vraiment des biens comme le vôtre. Une vente bien lancée, c'est un prêt relais plus court. C'est 100 % gratuit pour vous.
Questions fréquentes
Combien peut-on obtenir avec un prêt relais ?
En général entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien que vous vendez, déduction faite du crédit qui reste éventuellement à rembourser dessus. La banque s'appuie sur une estimation : un avis de valeur réaliste, appuyé sur des ventes réelles du secteur, facilite l'accord.
Combien de temps dure un prêt relais ?
Il est le plus souvent accordé pour 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Pendant cette période, vous ne remboursez en général que les intérêts, ou rien du tout jusqu'à la vente selon la formule choisie.
Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas à temps ?
C'est le principal risque : à l'échéance, la banque attend le remboursement. Il faut alors baisser le prix, changer de stratégie de vente ou négocier un délai. D'où l'importance de partir d'un prix réaliste et d'une agence qui vend vraiment ce type de bien dans votre secteur.
Peut-on acheter sous condition de vendre son bien ?
Oui, une condition suspensive de vente de votre bien peut être prévue dans la promesse d'achat, mais beaucoup de vendeurs la refusent car elle les bloque sans certitude. Elle se négocie mieux avec un délai court et un bien déjà sous compromis.