En bref : les honoraires d'agence sont libres ; ils se situent souvent autour de 4 à 6 % TTC pour un bien entre 100 000 et 500 000 €, davantage pour les petits prix et moins au-delà. Ils ne sont dus que si la vente se fait, le jour de l'acte chez le notaire. Comparez surtout le prix net vendeur : une agence un peu plus chère mais qui vend mieux peut vous rapporter plus.
Combien prend une agence immobilière ?
En France, les honoraires de transaction sont libres : chaque agence fixe son propre barème. Ils sont généralement exprimés en pourcentage du prix de vente, et ce pourcentage diminue souvent quand le prix augmente. À titre indicatif, les taux couramment constatés se situent autour de :
| Prix de vente | Honoraires couramment constatés (TTC) |
|---|---|
| Moins de 100 000 € | 7 à 10 %, souvent avec un forfait minimum |
| 100 000 à 500 000 € | 4 à 6 % |
| Plus de 500 000 € | 3 à 4 % |
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur, pas des règles : seul le barème de l'agence fait foi. Elles varient aussi selon les régions et le type de bien.
Exemple : pour un bien vendu 250 000 € avec des honoraires de 5 % TTC, l'agence perçoit 12 500 €.
Vendeur ou acquéreur : qui paie ?
Le mandat précise qui prend en charge les honoraires. Deux cas existent :
- À la charge du vendeur : le prix affiché correspond au prix payé par l'acquéreur, et l'agence se rémunère sur ce montant. Vous recevez le prix diminué des honoraires.
- À la charge de l'acquéreur : l'annonce doit alors indiquer le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, ainsi que le pourcentage appliqué. Dans ce cas, les droits de mutation (les « frais de notaire ») sont calculés sur le prix hors honoraires, ce qui allège la facture de l'acheteur.
Dans les faits, quelle que soit la formule, c'est le marché qui fixe ce qu'un acheteur est prêt à payer au total. L'important pour vous est de raisonner en prix net vendeur : la somme que vous toucherez réellement.
Quand les honoraires sont-ils versés ?
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 interdit à l'agence de percevoir le moindre honoraire avant que la vente soit effectivement conclue. Concrètement, les honoraires sont versés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui les prélève sur le prix de vente. Si la vente n'aboutit pas, vous ne devez rien à l'agence.
Ce que l'agence doit vous indiquer
Les agences ont des obligations d'information précises sur leurs prix :
- afficher leur barème d'honoraires toutes taxes comprises, en agence et sur leur site internet ;
- préciser à qui incombent les honoraires (vendeur ou acquéreur) ;
- dans les annonces, indiquer le montant des honoraires à la charge de l'acquéreur, en pourcentage du prix hors honoraires.
Si une agence ne peut pas vous présenter son barème, c'est un signal d'alerte.
Comment négocier les honoraires
Le meilleur moment pour négocier, c'est avant de signer le mandat. Quelques leviers :
- L'exclusivité : beaucoup d'agences acceptent un taux réduit en échange d'un mandat exclusif (voir notre comparatif mandat simple ou exclusif).
- Un bien facile à vendre : un bien rare, bien placé et au bon prix demande moins d'efforts. C'est un argument légitime.
- Un double projet : si vous achetez ensuite avec la même agence, la relation peut se négocier globalement.
- La comparaison : présenter plusieurs propositions argumentées vous donne du poids, à condition de comparer des prestations équivalentes.
Pourquoi le moins cher n'est pas toujours le plus rentable
Une agence qui prend 1 % de moins mais vend votre bien 4 % en dessous du prix qu'aurait obtenu une agence plus performante vous fait perdre de l'argent. Sur un bien de 300 000 €, un point d'honoraires représente 3 000 € ; une négociation mal conduite ou une vente qui s'éternise peut en coûter bien davantage.
Ce qui compte, c'est votre prix net vendeur et le délai pour l'obtenir. D'où l'intérêt de comparer les agences sur leurs résultats, pas seulement sur leur taux.
Bon à savoir : le service Choizimmo ne vous coûte rien. Nous sommes rémunérés par l'agence partenaire, uniquement si votre bien est vendu. Voir comment ça marche.
Questions fréquentes
Les frais d'agence sont-ils obligatoires ?
Non. Ils ne sont dus que si vous vendez par l'intermédiaire d'une agence, avec un mandat signé, et seulement si la vente est conclue. Un particulier qui vend seul n'en paie pas.
Les frais d'agence sont-ils déductibles de la plus-value ?
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, ils peuvent en principe venir en diminution du prix de cession pour le calcul d'une éventuelle plus-value imposable (résidence secondaire, investissement locatif). Faites-le confirmer par votre notaire.
Quelle différence entre prix FAI et prix net vendeur ?
Le prix FAI (frais d'agence inclus) est le prix total payé par l'acquéreur. Le prix net vendeur est la somme que vous percevez réellement, une fois les honoraires déduits.