En bref : pour vendre, le DPE est toujours obligatoire ; s'y ajoutent selon le bien l'audit énergétique (maisons E, F ou G), l'amiante (permis avant juillet 1997), le plomb (avant 1949), l'électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans), les termites (zones concernées), l'état des risques, l'assainissement non collectif et, pour un appartement, la surface Carrez. Ils sont à la charge du vendeur et réunis dans le dossier de diagnostic technique.
La liste des diagnostics et leur durée de validité
Tous les diagnostics ne concernent pas tous les biens : tout dépend de l'année de construction, de l'âge des installations, de la commune et du type de bien. Le tableau ci-dessous permet de savoir lesquels vous concernent.
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité |
|---|---|---|
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Toujours (sauf exceptions rares) | 10 ans* |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis 2023) ou E (depuis 2025) | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d'amiante |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | Illimitée si absence de plomb, 1 an sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Commune classée en zone termites par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Toujours : risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au tout-à-l'égout (fosse septique…) | 3 ans |
| Mérule | Information obligatoire dans les zones délimitées par arrêté | — |
| Bruit (zone aéroportuaire) | Logement situé dans une zone de bruit d'un aérodrome | — |
| Surface loi Carrez | Lot de copropriété (appartement) | Sans limite si aucuns travaux |
* Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : il faut en faire réaliser un nouveau. Ces règles peuvent évoluer ; votre diagnostiqueur et votre notaire vous confirmeront la liste exacte pour votre bien.
À retenir : l'ensemble forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Il est à la charge du vendeur et doit être annexé à la promesse de vente. Un dossier incomplet peut retarder la signature, voire permettre à l'acheteur de demander une baisse de prix.
Quand faire réaliser les diagnostics ?
Le DPE dès la mise en vente : l'étiquette énergie et climat doit figurer dans l'annonce, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Si votre maison est classée E, F ou G, l'audit énergétique doit aussi être prêt dès la première visite.
Les autres avant la promesse de vente : en pratique, mieux vaut tout faire réaliser en une seule visite du diagnostiqueur, avant de mettre en vente. Attention aux diagnostics courts (termites et état des risques, valables 6 mois) : s'ils expirent avant la signature chez le notaire, ils doivent être refaits.
Les diagnostics en détail
DPE et audit énergétique
Le DPE classe le logement de A à G. Il est opposable : un acheteur peut se retourner contre le vendeur s'il est erroné. Pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique propose en plus des scénarios de travaux chiffrés. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul pénalise moins le chauffage électrique : si votre DPE date d'avant 2026 et que vous vous chauffez à l'électricité, une mise à jour peut améliorer votre étiquette. Voir notre guide vendre avec un DPE F ou G.
Amiante et plomb
Ils concernent les biens anciens : permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 pour l'amiante, construction antérieure à 1949 pour le plomb. Lorsque le constat ne détecte ni amiante ni plomb, il reste valable sans limite de durée.
Électricité et gaz
Obligatoires si l'installation a plus de 15 ans. Ils signalent les anomalies qui présentent un risque, sans obliger le vendeur à faire des travaux : c'est une information pour l'acheteur.
Termites, risques, mérule et bruit
L'état des risques (ERP) est obligatoire partout et doit dater de moins de 6 mois. Le diagnostic termites ne concerne que les communes classées par arrêté préfectoral ; l'information mérule, les zones délimitées. Votre diagnostiqueur sait quelles règles s'appliquent dans votre commune.
Assainissement et surface Carrez
Une maison non raccordée au tout-à-l'égout doit faire contrôler son installation par le service public d'assainissement non collectif (SPANC). Pour un appartement en copropriété, la surface privative « loi Carrez » doit figurer dans la promesse : une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur lui permet de demander une baisse du prix.
Nos conseils pour ne pas retarder la vente
- Faites tout réaliser en une seule fois, par un diagnostiqueur certifié, avant de publier l'annonce.
- Gardez un œil sur les dates : termites et état des risques expirent au bout de 6 mois.
- Un mauvais diagnostic n'empêche pas de vendre, mais il se négocie : mieux vaut l'anticiper dans le prix que le découvrir à la promesse.
- Votre agence et votre notaire vérifient le dossier : choisissez une agence rigoureuse sur ce point, c'est l'un des critères de notre guide comment choisir son agence immobilière.
Le rôle de Choizimmo : un conseiller de votre secteur visite votre bien, vous aide à préparer la vente, diagnostics compris, et compare pour vous les agences qui vendent réellement des biens comme le vôtre. C'est 100 % gratuit pour vous.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics immobiliers lors d'une vente ?
C'est le vendeur. Les diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), qui doit être annexé à la promesse de vente, ou au plus tard à l'acte authentique.
Peut-on vendre sans diagnostics ?
Non. Sans diagnostic obligatoire, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le point concerné, et l'acheteur peut demander une baisse du prix, voire l'annulation de la vente. Le DPE doit en outre figurer dès l'annonce.
Combien coûtent les diagnostics pour une vente ?
Les tarifs sont libres. Le prix dépend du nombre de diagnostics nécessaires, de la surface et de la région : demandez plusieurs devis à des diagnostiqueurs certifiés, souvent proposés en « pack ».
Les diagnostics d'un ancien achat sont-ils encore valables ?
Seulement s'ils sont toujours dans leur durée de validité. Un constat amiante sans présence d'amiante réalisé depuis avril 2013 ou un constat plomb négatif peuvent être réutilisés ; un diagnostic électricité de plus de trois ans ou un état des risques de plus de six mois doivent être refaits.